La fotografía del precio de la vivienda en España, a cierre de 2024 y transcurso de 2025, es la de un mercado tensionado
que sube a doble dígito en varios trimestres y que se apoya en un cóctel conocido: escasez de oferta nueva, repunte demográfico, costes de construcción altos y rentabilidad comparativamente atractiva frente a otros activos. Los datos oficiales lo corroboran: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE registró en el cuarto trimestre de 2024 un aumento interanual del 11,3%, y en el segundo trimestre de 2025 la tasa anual escaló hasta el 12,7%, con avances notables tanto en obra nueva como en segunda mano. Son cifras que devuelven al mercado a ritmos de encarecimiento inéditos desde antes de la gran crisis financiera. (Instituto Nacional de Estadística)
La pregunta incómoda —y cada vez más presente en el debate público— es qué papel juega el turismo en esa tensión de precios, especialmente en alquiler. No hay una respuesta única, pero sí un patrón territorial claro: donde la demanda turística es muy intensa y la vivienda de uso turístico (VUT) gana cuota, la oferta de alquiler residencial se contrae y las rentas suben con más fuerza. El Banco de España ha advertido en 2025 de “externalidades negativas” del boom turístico sobre el acceso a la vivienda para determinados colectivos en regiones concretas, señalando que el fenómeno no es homogéneo, pero sí significativo en ciertos focos. (Idealista)
Baleares y Canarias son ejemplos de manual. En estos archipiélagos, el peso del alquiler turístico triplica la media nacional en algunas zonas, y los hogares destinan proporciones de renta especialmente altas para pagar alquiler. En Baleares, distintos análisis periodísticos y estadísticos han documentado tensiones agudas y un debate político permanente acerca de cupos, moratorias y controles de licencias. La concentración de VUT reduce el parque disponible a largo plazo y refuerza las expectativas de rentas más elevadas por parte de los propietarios. (RTVE)
En las grandes ciudades peninsulares el impacto adopta otra forma. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla combinan varios vectores: turismo urbano creciente, digitalización de la oferta (plataformas), y barrios centrales sometidos a procesos de gentrificación previos. Informaciones recientes apuntan a un fuerte aumento del número de pisos turísticos y a déficits de control de licencias, con efectos colaterales sobre los precios en distritos específicos. La rentabilidad bruta de destinar una vivienda a alquiler de corta estancia puede superar holgadamente a la del alquiler tradicional, lo que incentiva a parte de los propietarios a cambiar de segmento, retrae oferta residencial y alimenta la espiral de precios. (Cadena SER)
Conviene, no obstante, introducir matices metodológicos. No toda subida de precios se explica por el turismo. La oferta de vivienda nueva lleva años por debajo de las necesidades demográficas y de reposición, y los costes de financiación —tras el ciclo de alzas de tipos y su posterior estabilización— han desplazado parte de la demanda desde la compra hacia el alquiler, elevando las rentas en plazas no necesariamente turísticas. Además, estudios promovidos por plataformas subrayan que en algunos mercados las rentas aumentaron incluso cuando el número de alojamientos de corta duración cayó tras la pandemia, lo que sugiere la presencia de factores estructurales adicionales (salarios, migración, creación de hogares, cuellos de botella urbanísticos). La lectura de estos informes exige cautela por potencial sesgo, pero ilustra que el turismo es un acelerador, no siempre el origen. (Airbnb Newsroom)
El mecanismo de transmisión es bien conocido por urbanistas y economistas: en barrios y municipios con alta rentabilidad turística, una parte del stock residencial se reorienta al uso temporal; la oferta de alquiler estable disminuye; las expectativas de ingresos elevan las pujas por suelo y vivienda; y los comercios y servicios se adaptan a un consumidor de estancia corta, encareciendo la canasta local. La presión se intensifica donde el suelo es escaso —islas, cascos históricos, frentes litorales— o donde la normativa tarda en responder. Organizaciones del tercer sector, como Provivienda, han alertado de decenas de miles de viviendas que habrían migrado a uso turístico en 2023–2024, en paralelo a subidas de precios de compra y alquiler. (Provivienda)
¿Qué hacer sin matar a la gallina de los huevos de oro? La primera palanca es ordenar y hacer cumplir. Licencias visibles y verificables, límites por zonas saturadas, sanciones efectivas a la oferta ilegal y coordinación entre niveles de gobierno para evitar el “efecto globo” —se aprieta en un barrio y se desborda al adyacente—. Varios gobiernos autonómicos y municipales han activado moratorias o zonas tensionadas, con resultados mixtos por la dificultad de fiscalización y litigios asociados. La transparencia estadística, con registros unificados y datos interoperables, ayuda a distinguir entre vivienda turística regulada y oferta opaca. (Cadena SER)
La segunda palanca es expandir la oferta residencial, especialmente en alquiler asequible. Sin nuevas viviendas —públicas y privadas—, lo demás es una manta corta. Bonificaciones urbanísticas para rehabilitación con destino a alquiler estable, movilización de suelo público, partenariados para vivienda asequible y simplificación de trámites son parte del menú. El contexto macro —con precios de vivienda creciendo a ritmos del 8–12% en 2024 y 2025— refuerza la urgencia de acelerar la producción de casas, no sólo de regular su uso. (El País)
La tercera palanca es la fiscalidad inteligente. Allí donde el turismo genera externalidades, tasas finalistas pueden financiar vivienda asequible, transporte y servicios urbanos. El objetivo no es castigar al turista sino hacer sostenibles los destinos, evitando que el éxito expulse a residentes y trabajadores esenciales. En destinos insulares y ciudades históricas con fuerte tracción turística, el equilibrio es delicado: el turismo provee empleo y tejido empresarial, pero requiere límites claros para no desnaturalizar el mercado residencial y la vida de barrio. (Web GOIB)
Por último, queda un terreno que no aborda tanto el debate: la calidad del empleo vinculado al turismo y su capacidad para sostener el coste de la vida en destinos caros. Si los salarios no acompañan, los trabajadores se ven forzados a largos desplazamientos o a compartir viviendas en condiciones precarias, lo que erosiona tanto la experiencia del visitante como la cohesión social del destino. El dilema de fondo es de modelo: ¿crecer en volumen o en valor? Los territorios que apuesten por lo segundo tendrán más margen para compatibilizar turismo y derecho a la vivienda.
El turismo no “crea” por sí solo el problema de la vivienda, pero sí puede amplificarlo allí donde la oferta es rígida y las reglas llegan tarde. La evidencia disponible sugiere que el encarecimiento responde a un conjunto de fuerzas, y que las políticas eficaces combinan datos, control, vivienda asequible y una visión de destino que priorice el bienestar de quien vive —y trabaja— en él durante todo el año. (Idealista).